Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов
Одним из основных принципов земельного законодательства, закрепленных в ст. 1. Земельного кодекса РФ, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из существа данного принципа следует, что здание (сооружение), расположенное на земельном участке, неразрывно с ним связано и, безусловно, не может существовать без земельного участка.
В связи с этим наличие правомочия по осуществлению строительства закон обуславливает с наличием права на земельный участок. Таким образом, правом на возведение зданий или сооружения обладает именно собственник земельного участка. Однако с согласия собственника земельного участка правом на осуществление строительства обладают и лица, которые пользуются земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, а также на основании договоров аренды и безвозмездного срочного пользования. Иными словами, право застройщика на возведение объектов недвижимого имущества обусловлено наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, что закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Между тем право на осуществление строительства обусловлено не только наличием прав на земельный участок, но и соответствием правового режима такого земельного участка, а именно, категория земли и вид разрешенного использования должны допускать возможность возведения на земельном участке объектов определенного назначения (жилого, складского, производственного, административного и т.п.). При этом следует учитывать, что вид разрешенного использования земельного участка, следовательно, и возможность осуществления строительства, устанавливается не самим собственником, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне, т.е. на основании публичного документа.
Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов, а до их утверждения — с требованиями строительных норм и правил. До утверждения градостроительных регламентов решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.
Из этого следует, что право на осуществление собственником застройки земельного участка обусловлено видом его разрешенного использования. При предоставлении собственником земельного участка в пользование иному лицу договором определяются условия использования земельного участка, в том числе и право на осуществление строительства объектов недвижимости. А потому признание объекта недвижимым как объекта гражданских прав устанавливается не только фактом его создания в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением всех градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.
Таким образом, объект, возведенный на земельном участке, разрешенное использование которого не предусматривает возможности размещения такого объекта, равно как и объект, построенный на земельном участке, помимо воли собственника земельного участка, выраженной в предоставлении земельного участка на вещном или обязательственном праве, следует воспринимать как объект, возведенный на земельном участке, не отведенном для целей строительства недвижимости, из чего следует, что такой объект является самовольной постройкой, право на которую не может быть зарегистрировано.
Мнения, высказанные авторами на сайте, не обязательно совпадают с точкой зрения редакции.
Публикации отмеченные знаком ® произведены на платной основе.
Использование материалов сайта возможно при наличии активной гиперссылки на источник: www.nevworker.ru.
