В договоры управления многоквартирным домом рекомендовано внести изменения
24 марта текущего года состоялись депутатские слушания по теме «О реализации требований жилищного законодательства Российской Федерации при заключении договоров между управляющими организациями и собственниками помещений в многоквартирных домах города Невинномысска». Участники слушаний рекомендовали администрации совместно с Думой города разработать проект договора управления многоквартирным домом между собственником помещения и управляющей организацией в соответствии с действующим законодательством.
Распоряжением главы администрации г. Невинномысска от 14.04.2010 г. №35 утверждена рабочая группа, в состав которой вошли представители администрации и Думы города. Были выработаны совместные рекомендации по внесению изменений и дополнений в предлагаемые к заключению управляющими организациями города договоры управления многоквартирным домом.
Управляющим организациям г. Невинномысска необходимо в срок до 1 сентября 2010 года по согласованию с собственниками помещений внести указанные изменения в ранее заключенные договоры управления многоквартирным домом.
Остановимся подробнее на некоторых пунктах внесенных рекомендаций.
1. В соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками с учетом предложений управляющей организации сроком не менее чем на один год и указывается в договоре управления.
При этом управляющая организация обязана информировать в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение.
Таким образом, недопустимо установление в одностороннем порядке управляющей организацией размера платы (его увеличение) за содержание и текущий ремонт на следующий год.
2. Некоторые проекты договоров управления предусматривают, что «25% средств, полученных в результате экономии, используются в качестве вознаграждения управляющей организацией». Наличие в договоре вышеуказанной позиции недопустимо.
Указанные средства должны направляться на цели, определенные общим собранием собственников многоквартирного дома: исключительно на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
3. Исключены из договора условия о выполнении требований по качественному управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома в зависимости от «фактически полученных управляющей организацией объемов финансирования».
Управляющая организация, независимо от объемов финансирования, должна выполнить свои обязательства по содержанию и ремонту в соответствии с условиями договора.
4. Ремонт и содержание имущества отдельного собственника, являющегося принадлежностью квартиры, не входит в перечень работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома. В связи с этим включение в договор управления следующего пункта: «Работы и услуги, не включенные в перечни работ настоящего договора, оплачиваются Собственником дополнительно и оказываются «Управляющей организацией» путем предоставления протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома с обязательным указанием источника финансирования» противоречит нормам действующего законодательства, поскольку является предметом другого договора.
5. При заключении договора управления необходимо внимательно отнестись к сроку договора. ЖК РФ установлено, что срок договора управления не может быть меньше одного года или больше пяти лет, кроме того, он по умолчанию продлевается на тот же срок и на прежних условиях, если стороны не заявили о его прекращении. Собственникам помещений в многоквартирном доме не стоит опрометчиво заключать договор на три-пять лет. Целесообразнее заключить договор на один год, по истечении которого он будет продлеваться на такой же срок (если стороны положительно оценивают итоги работы за прошедший год) либо расторгаться по инициативе одной из сторон (с предупреждением другой стороны за один месяц до истечения срока действия договора).
6. Проведя экспертизу договоров управления, комиссия отмечает, что, помимо изменений, в договор управления необходимо внести ряд дополнений.
Для контроля деятельности управляющей организации согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ в договор управления следует внести пункт об обязанности управляющей организации представлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение 10 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом.
7. Согласно ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общедолевого имущества объекта. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, определяет собственник. Данная позиция обязательна должна быть отражена в договоре управления.
8. Поскольку плата за содержание и ремонт жилого помещения является одним из ключевых моментов в отношениях между управляющей организацией и собственниками, в договор управления следует включить пункт: «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем».
Кроме того, собственник помещений имеет право на изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность в соответствии с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.
9. Стоит остановиться еще на одном важном моменте. При определении видов работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома следует внимательно изучить предлагаемый управляющей организацией перечень таких работ и услуг. В качестве примерного можно использовать перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (Приложение №2), утвержденный Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. №75.
Помимо обязательных работ и услуг, договором может быть предусмотрено осуществление дополнительных работ. К примеру, в интересах собственников включить в перечень работ работы по содержанию и ремонту внутридомовых тепловых, электрических и газовых сетей.
И еще. Прежде чем подписывать договор управления, нужно обязательно ознакомиться с его содержанием. В случае возникновения вопросов следует обращаться за разъяснением в управляющую организацию.
Мнения, высказанные авторами на сайте, не обязательно совпадают с точкой зрения редакции.
Публикации отмеченные знаком ® произведены на платной основе.
Использование материалов сайта возможно при наличии активной гиперссылки на источник: www.nevworker.ru.
