Процедура сложная. Без поддержки всех жильцов не обойтись
Вам надоел ненавязчивый коммунальный сервис и вы хотите взять бразды правления вашим домом в свои крепкие руки? Значит вам нужно организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Однако надо иметь в виду, что создание ТСЖ представляет собой сложную процедуру, которую одному, даже очень энергичному человеку «провернуть» нереально: требуется поддержка всего дома. Чтобы узнать, как грамотно создать ТСЖ, наш корреспондент Ирина Лецинская обратилась за разъяснением к заместителю начальника управления ЖКХ администрации города Ирине Александровне Абрамовой.
— Ирина Александровна, расскажите, пожалуйста, каков порядок создания товарищества собственников жилья?
— Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Оно является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов. В свою очередь, члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. В соответствии со ст. 136 ЖК РФ в одном доме нельзя создать несколько ТСЖ, но одно ТСЖ может объединить несколько домов или даже кварталов. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
— В каких случаях дома могут объединяться в товарищество собственников жилья?
— Во-первых, когда объединяются несколько многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; и, во-вторых, если это несколько расположенных близко друг к другу зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Государственная регистрация созданных ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (ч. 1 ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании граждан (ч. 1 ст. 139 ЖК РФ), которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ.
— Каковы права и обязанности товарищества собственников жилья?
— Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья также вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к нему выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
— Но, наверное, есть обязанности перед жильцами и у самого ТСЖ...
— Разумеется. В соответствии со ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
— Каким же образом можно стать членом товарищества собственников жилья?
— Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членом товарищества собственников жилья может стать собственник помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме такое товарищество создано, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать его членами после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
— Расскажите, пожалуйста, об органах управления товарищества собственников жилья?
— В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.
Общее собрание является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). Причем к компетенции общего собрания относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или федеральными законами.
Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Согласно ч. 1 ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания.
Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с п. 2, 6, 7 и 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Согласно ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление полномочно принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство его членов. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.
— Ирина Александровна, что входит в обязанности правления ТСЖ?
— В соответствии со ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).
Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
— Поясните, пожалуйста, что является имуществом и что можно считать средствами товарищества собственников жилья?
— В собственности ТСЖ может находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ).
Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).
— Какими видами хозяйственной деятельности может заниматься ТСЖ?
— Это, во-первых, обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; во-вторых, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; и в-третьих, сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.
При этом на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ).
— Скажите, а как происходит реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья?
— Согласно ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам главы 14 ЖК РФ.
Мнения, высказанные авторами на сайте, не обязательно совпадают с точкой зрения редакции.
Публикации отмеченные знаком ® произведены на платной основе.
Использование материалов сайта возможно при наличии активной гиперссылки на источник: www.nevworker.ru.
