Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города
ТСЖ получили статус управляющей организации, а вместе с этим — новые права и обязанности
Как уже сообщалось в предыдущей статье, Федеральным законом от 04.05.2011 г. №123-ФЗ и Федеральным законом от 18.07.2011 г. №242-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 26.12.2008 г. №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Сегодня разъясняем еще один аспект этих изменений.
(Продолжение. Начало в №71 от 28 сентября 2011 года)
Следует обратить внимание, что в ст. 136 Жилищного кодекса РФ уточнен порядок создания товариществ собственников жилья в нескольких многоквартирных домах. Если раньше было указано, что ТСЖ создается при объединении нескольких домов, то сейчас ТСЖ могут создать только собственники нескольких многоквартирных домов. Если ранее единственным условием создания ТСЖ в нескольких домах являлось их расположение на едином или смежных земельных участках, то сейчас ТСЖ создается собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, когда:
— количество квартир в этих домах составляет в сумме не более 30 — этим условием исключено создание ТСЖ в больших многоквартирных комплексах жильцов, которых очень сложно организовать и привлечь к управлению домом, что значительно легче сделать при небольшом количестве собственников;
— дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу в соответствии с содержащимися в государственном кадастре документами;
— в пределах земельных участков имеются инженерные сети и другие элементы инфраструктуры для совместного использования собственниками. Имеется в виду, что наличие общих сетей должно быть одним из основных факторов, обуславливающих целесообразность создания коллективного ТСЖ.
Законность создания такого коллективного ТСЖ будет проверяться органами жилищной инспекции, и в случае нарушения требований, пп. 1 п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ дело может быть направлено в суд для ликвидации ТСЖ.
Таким образом, многодомное ТСЖ возможно создать, если общее количество квартир в этих домах в сумме не превышает 30. Те многодомные ТСЖ, которые были созданы до вступления в силу изменений, продолжают функционировать.
Важно, что теперь в Жилищном кодексе РФ прописан порядок деятельности по организации коллективного ТСЖ. Так, решения о создании ТСЖ, утверждение его устава, избрание правления ТСЖ, наделение гражданина полномочием заявителя для обращения в ФНС для государственной регистрации ТСЖ, а также об избрании председателя правления ТСЖ принимаются на общих собраниях в каждом доме большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются Минрегионразвития.
Законодательством регламентирован и порядок реорганизации многодомных ТСЖ. Реорганизовать многодомное ТСЖ можно двумя способами — путем разделения и путем выделения.
Реорганизация ТСЖ путем разделения осуществляется в несколько этапов. Первым этапом на общем собрании собственников помещений в одном из домов инициируется разделение ТСЖ. Вторым этапом в течение 2-х лет должны быть проведены собрания в остальных домах, входящих в состав ТСЖ, на которых собственники помещений большинством голосов от общего числа голосов в домах выражают согласие по поводу разделения ТСЖ. И только третьим этапом принимается решение большинством голосов собственников, присутствующих на собрании, о разделении товарищества собственников жилья. Получается, что разделение многодомного ТСЖ имеет своей целью создание ТСЖ в каждом отдельном доме, ранее входившем в ТСЖ.
Если же хочет отделиться только один дом от ТСЖ, то можно провести реорганизацию в форме выделения.
Согласно новому п. 4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ решение о выделении ТСЖ может быть принято собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов в доме. При выделении прежнее ТСЖ продолжает функционировать, одновременно создается новое ТСЖ, к которому переходят все права и обязанности в соответствии с разделительным балансом. Ст. 136 гласит, что собственники в многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ, за которое должны проголосовать собственники, обладающие 50% голосов от общего количества голосов.
Членство в ТСЖ, созданном собственниками в нескольких многоквартирных домах, прекращается автоматически у всех собственников в конкретном доме, если заявление о выходе из состава ТСЖ подали столько соседей, голоса которых превышают 50% от общего числа голосов собственников в доме. После выхода из ТСЖ собственники должны определиться со способом управления многоквартирным домом. Как и ранее, создание ТСЖ возможно не только в многоквартирных домах, но и в близкорасположенных жилых домах и дачных домах с приусадебными участками, гаражами и другой инфраструктурой, обслуживающей более одного дома, если данные дома находятся на смежных земельных участках, имеющих общую границу. Очевидно, что собственники каждого дома должны дать согласие на участие ТСЖ и одобрить редакцию устава. При этом ключевые вопросы в работе ТСЖ принимаются на общем собрании.
Новая редакция Жилищного кодекса РФ предусматривает несколько новых требований к составлению документов, регламентирующих деятельность ТСЖ и исходящих от них. Если ранее протоколы общего собрания подписывались председателем и секретарем собрания, то сейчас протокол общего собрания подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятые ими решения, то есть все проголосовавшие «за». ТСЖ обязано вести реестр членов ТСЖ с указанием всех данных каждого члена и размера принадлежащих ему долей. Нововведением является то, что в течение 3-х месяцев с момента государственной регистрации ТСЖ или государственного внесения изменений в устав ТСЖ необходимо представить в жилищную инспекцию заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ копии устава, текстов соответствующих изменений и выписку из протокола собрания о принятом решении.
Право товарищества, названное в прежней редакции Жилищного кодекса гласит, что ТСЖ вправе заключать договоры управления, а также договоры на содержание и ремонт общего имущества, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, что позволяло считать ТСЖ посредником, представителем интересов членов ТСЖ в договорах на стороне заказчика разных услуг. Новая редакция предусматривает первичную цель товарищества — управление домом, для этого оно вправе заключать любые договоры. А тот факт, что товарищество действует в интересах создавших его жильцов, видно из правового статуса некоммерческой организации, основанной на членстве.
Если одним из правомочий ТСЖ является создание объединений с другими ТСЖ в форме ассоциаций по совместному управлению общим имуществом многоквартирного дома, то теперь законодатель в ст. 142 Жилищного кодекса указал в виде целей объединения представление и защиту общих интересов при управлении многоквартирными домами.
Претерпели изменения не только права, но и обязанности ТСЖ. Так, из ст. 138 Жилищного кодекса РФ исключено упоминание о том, что ТСЖ должно заключать с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, договоры на содержание общего имущества. Вместо этого ТСЖ обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII Жилищного кодекса РФ, который существенно преобразован и имеет много норм, регулирующих деятельность по управлению многоквартирным домом, в том числе и ТСЖ, где заключение договоров является саморазумеющимся.
(Публикация материалов на эту тему будет продолжена в следующих номерах газеты)
Мнения, высказанные авторами на сайте, не обязательно совпадают с точкой зрения редакции.
Публикации отмеченные знаком ® произведены на платной основе.
Использование материалов сайта возможно при наличии активной гиперссылки на источник: www.nevworker.ru.
